1.从国际形势看,全球通胀预期上升,美国人的热钱在世界各地流动,相当一部分流向了中国。
虽然我们不想为美国人买单,但我们将在美元体系中受到很大影响。
截至2021年5月,中国银行的货币存款首次超过1万亿美元。12个月内,外币存款增加了2600多亿美元,是2002年以来的最高增幅。
存款增加的主要原因有两个:一是19世纪初,世界对中国商品的需求激增,出口企业的海外收入不断增加。第二,中国经济的弹性和人民币升值也吸引了海外投资者,他们将美元兑换成人民币购买中国股票和债券。
既然老梅的热钱源源不断地流入,我们的房价就很难降了。
2.从当地情况看,山东经济发展虽不及广东、江苏,但也走在全国前列。德州位于山东省西北部。虽然它的地理位置不如青岛和烟台,但它的经济却不如其他地方。
2021年,山东计划经济增速将超过6%。考虑到对外贸易的改善,这个速度应该是可以达到的。
3.再看一下重点人口数据——德州全市十年仅增加4万人。可见,相当一部分人口已经走出去,今后生活在德州的人口不会有太大增长。
随着德城区人口的增加,各县的人口都在减少,德州人也在从各县向市区迁移。
结论
未来买房的刚性需求是从以下县城到城区的人口,属于内部人口流动,不存在外部增量。
所以从长远来看,房价上涨空间不大。
但由于通胀形势,房价不会下跌。
考虑到6%的经济增长率和5%以上的通货膨胀率,
德州房价小幅上涨的可能性更大,涨幅在2%-5%。