如果真的想投资楼市，必须搞懂房地产市场的内在逻辑，然后你就会明白影响楼市价格涨跌的因素是什么，用这些因素去对应你所在的城市，你就能知道城市房价的趋势，所以我们主要理清下面几个问题：
1 房地产市场内在逻辑是什么？
2 决定一个城市房价涨跌的因素有哪些？
3 投资楼市应该怎么思考，有哪些角度？
一 决定一个城市房价的内在逻辑
1 房地产市场的本质
房价的涨跌从浅层原因看，是供需关系决定的，居民对房子的需求与地产开发商的博弈。
但是房子是一个特殊的商品，因为它最重要的原材料是土地，而土地的供应并非一个自由竞争的市场，这个本质决定了房地产是一个卖方市场，总体供应量和需求量是不匹配的，理解这一点非常重要，因为从这个总的逻辑你可以理解过去中国房价发展的脉络，也可以理解未来房价的方向。
2 过去二十年中国房地产市场之所以如此繁荣，是因为以下这些因素：
● 住房制度的改革，二十年前中国是没有房地产市场的，因为都是单位分房，而从单位分房改为商品房就是把需求的总闸门打开了，从此以后房地产这个怪兽在中国选起了滔天巨浪。
● 银行房贷的杠杆效应一下子把房地产市场的需求放大了无数倍，本来没有钱买房的也通过分期付款买房了，现在市场上95%都是贷款买房。
● 人民居住和投资的需求：巨大的人口数量是基础，80%的农村人口迁移造成的大规城镇化是核心动力，日益改善的收入水平是前提条件。
● 土地招拍挂制度，过去的土地是不允许买卖的，但是招拍挂制度的出台是个革命性的举措，这是房地产的核心。
各位，以上就是中国房产过去之所以繁荣的核心因素。
3 这些因素有变化吗？
3.1 住房制度改革
过去的二十年，中国的房产供应基本都是商品房，主要是房地产开发商在供应，但是现在却出现了：
● 共有产权房，这是地方政府提供的产品，
● 小产权也可以进入市场了，这是农民的房子
● 互联网租房，这是市场的新力量
这意味着房地产市场的供应紧张的局面大大的改善了，房地产市场不再是单一供应，不再是卖方市场。
3.2 银行房贷制度
过去因为支持房地产市场的发展，所以国家鼓励银行房贷，地产开发商从银行拿了低成本的资金开发房子，老百姓从银行贷款买房子，如果没有银行的支持，不可能有房地产市场的繁荣。
但是现在这个基本条件也变化了，很多的银行不做房贷了，或者在基准利率上调了50%。
3.3 人口数量与需求变化
肯定有巨大的变化，城市的人口大量增加了，过去中国80%人口在农村，现在50%以上的人口在城市，人均居住面积也发生了根本的变化。
3.4 土地供应量
也有巨大的变化，现在农民的宅基地可以进入市场，与开发商合作开发，可以合法的出租了，地方政府也不在依靠土地作为主要收入来源了。
3.5 其他的变化
过去房子与城市人口的红利紧密挂钩，比如小孩读书，落户等都需要买房，但现在这一块也在逐渐的改革，租房也可以落户，小孩读书不在与房子挂钩，所以学区房的价格暴跌。
从以上的简单分析我们可以看出，中国房地产市场的基本面发生了巨大变化，或者说是逆转，过去是支持房地产的发展，现在至少是不鼓励房地产的发展。
这就是总基调，也是国家的大方向，大方向就是趋势。
趋势你是永远打不败的，只能跟随。
二 西安的楼市到底怎么样？
房地产有个很大的特点，就是区域性，各个城市的情况不一样，所以有些差别，所以我们来看看西安的微观情况：
1 房子的房价现状
从房讯天下了解到，西安2016年10月到2017年10月，房价上涨68%，排名全国第一，超过杭州48%，北京38%。
按月份，西安3月份西安均价：11013元，环比月上涨4%
其中：
城北涨9%，均价11150元
高新区涨6%，均价16546元
城西涨7%，均价10968元
长安涨3%，均价10544元
城内持平，均价12000元
城北涨幅最大，城内持平，房价之所以上涨如此之快，是因为外地人大量涌入，外地人购房占80%
2 二手房市场
3月二手房均价11784元，上涨2%，但是成交量环比下降39.4%，只有2517套。
在看各区域的分布：
城北均价8137元，价格环比下降了23.85%
城南均价9157元，价格环比下降了14.28%
城东均价8466元，价格环比下降13.34%
高新区均价12977元，价格环比下降33.8%
城内均价7971元，价格环比涨0.76%
高新区二手房最贵12977元，比其他几个区新房都贵，但也是下降的最多的，33.8%。
总体来说，西安新房上涨，但二手房下降。
3 货币化分房，拆迁量
为什么一个城市的房价涨不涨要看拆迁量和货币化分房政策呢？我介绍给你听
1 拆迁量大，居民才有新的购房需求
2 如果是货币化安置，也就是说可以补钱的话，就是拿钱直接买房，必定推动房价上涨
其内在逻辑是这样的：政府要拆迁，必定给出的价格比周边房子要贵，居民才会同意，政府拆了后要做三通一平，这要钱，然后要加上利润再卖给开发商，开发商把房子建好后再加一部分利润又卖给居民。
所以房价会越来越高，这些年房价在微观层面就是这样推高的，所以聪明的居民应该要补房子，而不是补钱，因为钱会迅速贬值，跟不上房价的速度，比如我杭州的朋友去年接受了货币化安置，那时候他周边的房价才2.5万一平，现在直接就是5万一平了。
4 西安的部分拆迁项目
西安这几年的建设如火如荼，2017年下半年34个城中村，棚户区要拆迁：
马家湾，投资200亿
五星村棚户区，投资65亿
万家村棚户区改造，投资70亿
永祥路棚户区改造，投资14亿
青门小区棚户区改造，27亿
丰禾路棚户区改造 88亿
团结西路棚户区改造 20亿
丰登北路棚户区改造 12.5亿
纺织城南部片区改造 10亿
东等驾婆路改造 60亿
东小寨改造 45亿
姚家村，二府庄城中村改造 80亿
鱼化工园岳旗寨改造 36亿
昆明路棚户区改造 5.2亿
西安天宝建东街改造 10亿
火车站文商旅产业聚集区改造 60亿
井上新村 45亿
顺城港区域更新改造 150亿
青年西路棚户区改造 ，兴庆宫片区改造 30亿
文艺西路棚户区改造 16亿
朱雀门以东棚户区改造 12亿
...........
算了，还有很多，我就不写了，
这就意味着西安的房价在短期内必定还会上涨，从新房的价格趋势可以得到印证，具体涨到什么价位，涨多久，需要看居民的收入，人口状况。
5 居民的收入水平，产业状况
2017年西安居民可支配收入平均38536元，增长7.9%，所以你可以看到，收入比房价上涨速度慢了太多，这就是打工不如炒房赚钱的原因。
2017年西安GDP7469亿，增速达到19.38%，为什么这么快？
1 招商效果好，招了以下企业
华为全球技术中心
阿里巴巴丝路总部
海航物流集团总部
京东物流总部
亚马逊AWS
吉利新能源汽车项目
比亚迪
万达
融创，海康威视
苏宁
....
全年施工项目5434个，亿元以上1925个。
2 资金流入
1-6月
实际利用外资 31.8亿美元 增长42%
合同外资8.6亿美元 增长128%
引入内资355亿元，增长233%
引入民资1275亿元，增长88.9%
民间投资3120亿，增长11%
登记的市场主体101.59万户，增长99%
6 城市人口的数量
因为人口数量决定了最终房价的高低，尤其是人口涨幅与房价涨幅的对比，这个类似衡量股票估值的PEG
西安常住人口807万，3月份到12月份，落户西安的人口为244575人，同比增长335%
人才大量涌入
现在全国都在抢人口，因为长远来看，人口才是城市发展的核心因素，西安 只要身份证，毕业证即可办理西安户口
那西安的吸引力到底多大？以下是西安的吸引力
高校密集，中高级人才数量多
西安晋升新一线城市
最具幸福感城市
旅游城市10强
最有吸引力的旅游城市
新房价格涨幅是68%/335%=0.2，所以至少从2017年的房价增速与人口增速看
7 西安未来的发展
将重点发展6个产业集群：
新一代信息技术
生物医药
新材料
高端装备制造
航空航天
新能源汽车
到2020年，大西安要从7000亿到1.3万亿
三 我们应该怎么思考房价问题？
从以上的资料可以得出几个结论：
1 西安的房价短期内大幅度的增长，这主要是几个方面的因素在共同起作用：
人口的大量流入引起的购房需求
大量的拆迁安置引起的购房需求
GDP高速发展
城市本身吸引力引入大量人口
2 未来会不会继续涨？
从拆迁的工程量和大量涌入的人口看，需求是巨大的，所以未来二到三年房子的价格必定会继续涨，尽管有各种各样的打压政策，但至少在短期的3年内是抑制不住的。
对比其他省会城市来看，11000的均价并不高。
3 西安房子值不值的投资？
这分二种情况
第一，如果你是去博房价升值上涨，可以买，因为核心因素我都帮你分析出来了，至于买不起的，不认同的不要骂我，我并不赞同房价涨，至少客观的分析问题，这不是你愿不愿意的问题，而是你如何面对的问题。
但是有一定的风险存在，记住你是在投机，
风险主要是二个，一个是每个月要贴钱出去，等下算给你听，二是未来能不能变现。
如果要投资，建议一定在拆迁棚户区附近买，这也是我为什么把棚户区都列出来的原因，而且不可恋战，拿一到二年就出来。
第二，如果从投资获得现金流的角度来看，就需要一个公式：
房租是房子的资本所得，至少要高于5%才有吸引力，因为5%是你的风险性收入，也就是说投资房产至少要5%才划得来
以城北为例，房价11150元，100平方，加上税，装修和简单的家电，120万以上，月租3000，一年3.6万
3.6万/120万=3%，比无风险的5%收益低。
1 如果你是银行按揭贷款30%的首付，贷款70万二十年，按照6.5%的利息，你每个月房贷加利息是7410元，那么你每个月需要从自己口袋里掏出4400元补贴房客
2 如果你拿这120万去投资国债，5%的收益，一年6万元收入，如果买基金定投就更高。
具体买还是不买，自己拿主意！
好，这就是今年的内容，希望对你有帮助，有价值
喜欢就点赞，评论
请关注黑马财经圈，这里是普通人投资理财成长营！
