5月27日，央媒新华社报道，全国有103个县房价均价超过万元一平，比如浙江小县城江山市，今年3月很多二手房价格已飙升到2.5万一平；再比如人口只有37万，人均年收入只有3万多的海南陵水，房价已达3.9万元/平，堪称全国房价最贵的县。很多人都在好奇，甚至没有产业支撑的小县城，房价都有6000多元，这到底是什么现象呢？

小县城的房子是消费品，如果你把它看做是车一样的消费品，自然就有了答案。如果你觉得自己穷尽一生都买不起大城市的房子，那在你亲朋众多的小县城买一套房，是绝对必要的，而且小县城的房子更能体现房住不炒的逻辑。

• 别看那么多人唱衰小县城房价，小县城也许是二手房有价无市，卖不出去，但并不代表小县城的新房卖不出去，小县城也是有很多的纯刚需购房者。

一、现象：感觉小县城的房价一直被唱衰，房价并没有想象中的下降

要解释这样的一种现象，我们还是要看县城具体情况，而且主要看经济潜力和人口趋势。接下来我就针对三个县城进行一个比较。

例如增城、从化和花都三个当年都是属于县级市，在2010年的时候，它们的楼价都基本相当，差不多也就是在5000元/㎡左右。

然后是这十年来，三个县城的发展与房价的变化如下：

• A、从化经济原地踏步，人口以外流为主。年轻人都外出就业，甚至在广州买了房子就把户口也迁出去了，所以从化现在的楼价如今也就是1万多；
• B、增城的汽车制造业（广汽本田等）、牛仔布业（新塘）等经济逐渐发展起来；有大量外地人口在增城就业，本地年轻人也热衷于本地就业和创业等，所以增城的楼价大概就升到了2万多；

• C、花都最为理想，拥有“新白云机场”带来的旅业、物流业、还有汽车业（风神汽车等）以及垄断亚洲的皮革业（狮岭），路上说普通话的、英语的也非常多，所以花都楼价最高，中心区域（新华）部分小区二手价格甚至已经冲破3万大关了。

可见，小县城的房价与产业经济的带动的确是息息相关的，房价并没有想象中的下降，就是因为县城经济也是在发展的。

二、如果没有产业支撑的小县城，为何房价存在6000多元的现象呢？

其实，很多地方县城的房价都是被乡村的人买起来的，在外打工，供养县城一套房子，这个刚需是存在的。

• 所以在县城生活的你才可能看起来不合理，他们出去打工外面的买不起。有的打工城市都不固定，所以县城买是他们最好的选择，外面工资高，回来买房也是负担得起。

并且农村的找媳妇，如果县城有套房会是个很好的加分项，当你该结婚谈恋爱了，有房会很管用，别买新楼盘，就买老的，没物业没电梯的那种，挑挑摘摘，有合适居住，捡便宜的买都是不错的。

• 等结完婚，再看情况决定县城的房子留不留，手头紧张了，并且老家到县城交通情况很好的话就可以考虑卖了。但最好留着，不想来回跑了还有地方住，并且以后孩子上学还有用，工作在县城，有个窝总归是好的。

结完婚有孩子之后，手里有钱的话把老家按照别墅的标准盖起来，县城住图方便，老家房子图享受，开车穿梭，随意切换。美不美？十分钟换个生活方式。

• 最后还有一点，结婚之后把你的户口留在老家，媳妇户口进县城，孩子给妈妈一个户口本方便上学。你留一手农村户口，虽然不知道以后有啥好处没，但是现在城镇户口转农村户口比登天还难，留一手说不定以后有啥福利，这就跟贫困户一样，以前谁能想到村里好吃懒做的人现在能有这好处呢？

可见，在小县城里，即使没有产业经济支撑，房子仍是个消费品，刚需总是存在的。

三、最后谈谈，小县城的房价会有未来吗？

• 我的观点是：没有欣欣向荣的产业来吸引人口就业，那20年到30年来看，肯定会走向坍缩型城市。从发达国家历史来看基本上人口基本都会流向产业经济圈，中国的发展也是不会例外的。

其实这个不是可悲的现象，而是生产经营活动发展的必然结果。首先坍塌的是广袤的农村，我老家基本上都是六七十年代的老人带着孙子辈陪读。等我爸爸这代人去世潮爆发的时候，基本上荒废的进度会更加快速。

• 接着是七八线县城20年后的学生走向社会，流向机会更多的经济带。留在小县城的这代也就开始走向衰败，没有产业——就没有足够的就业机会——没有足够的财政收入来建设——人口流失——就更没有产业，最终走向僵直的政府财政体制，以事业单位、国有地方企业为主要的产业和就业选择。

也就是说，小县城的房价，从保值的角度来看，我还是更倾向于最优质的学区房，这个至少在未来的很长一段时间应该是硬通货。毕竟大部分家长在省吃俭用，但对于小孩教育这块还是非常舍得投入的。

• 我们大部分打工的就是因为在工作的地方买不起房子，才退而求其次买老家县城的房子，不然你看看，老家很多县城的房子都卖了，但只有过年那段时间才会是个“家”，而不是冰冷的“房子”。

最后的话：小县城的房子能买吗？

道理其实很简单，小县城的房子，基本没有投资属性的，偏重自住的价值，县城的房源集中在2015到2018年期间，因为棚改货币化的推动，有非常大幅的涨价空间，但后续乏力，因为没有更多购房需求了，人口外溢比较多，挂盘周期变长，县城的房子慢慢失去往日的光鲜。

• 那么，影响小县城的房价因素，其实与城市的发展都是相通的，最终都是“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，而住房不炒是基调，刚需购房才是王道。

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